Publié le 15 Juillet 2025

Comprendre la différence entre surface Carrez et surface Boutin

Quand vous parcourez une annonce immobilière, vous tombez souvent sur deux termes : surface Carrez et surface Boutin. Ces deux mesures, bien que proches, ne sont pas équivalentes et jouent un rôle important selon que le bien soit destiné à la vente ou à la location. Il est donc essentiel de bien les distinguer pour éviter toute confusion lors de votre projet immobilier.

Que précise la surface Boutin lors d'une location ?

La surface Boutin a vu le jour en 2009 dans le but d’améliorer la transparence lors de la location de logements. Elle indique la surface habitable d’un bien, c’est-à-dire la somme des surfaces des pièces destinées à être habitées : salon, chambres, cuisine, salle de bains, et combles s’ils sont aménagés. Les escaliers, sous-sols non aménagés, caves, garages, ou espaces extérieurs comme les balcons en sont exclus.

Un logement mis en location doit comporter au minimum une pièce de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou bien présenter un volume minimum de 20 mètres cubes. Ce diagnostic vise à protéger les locataires en garantissant un espace de vie décent et conforme. La mention de la surface Boutin est obligatoire sur le bail.

La surface Carrez : une référence pour l'achat en copropriété

Instaurée en 1996, la loi Carrez a pour objectif de fournir aux acquéreurs d’un bien en copropriété la surface exacte dont ils bénéficieront. Ici, on parle de surface privative, calculée en prenant en compte toutes les surfaces de plancher où la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre. Contrairement à la surface Boutin, la Carrez inclut aussi certains espaces tels que les greniers, remises ou vérandas, à condition que la hauteur soit suffisante.

En revanche, les balcons, terrasses, loggias et autres surfaces extérieures ne font pas partie du calcul Carrez, car il s’agit d’espaces non clos ou ouverts.

Pourquoi ces distinctions sont-elles importantes ?

Les différences entre surface Carrez et surface Boutin découlent de leur destination : la première s’applique aux ventes en copropriété, tandis que la seconde concerne uniquement la location. Pour l’acheteur ou le locataire, connaître la méthodologie derrière chaque mesure permet d’évaluer correctement la valeur du bien et d’éviter les mauvaises surprises.

A qui faire appel pour mesurer la surface exacte ?

Pour ne pas se tromper, il est conseillé de confier le mesurage à un professionnel qualifié. Un diagnostiqueur immobilier certifié saura respecter les règles propres à chaque loi et pourra fournir un document attestant la surface exacte à faire figurer dans le bail ou l’acte de vente.

En prenant le temps de décrypter la mention de la surface sur les annonces, vous avancerez avec sérénité dans votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’acheter ou de louer.